Společné části domu z „topin“ hlediska

Judikaturu vysokých soudů týkající se problematiky instalatérství a topenářství sledujeme v této rubrice již řadu let. To mě – myslím – opravňuje k určitým zobecněním. Ačkoliv nemáme k dispozici nějaká oficiální „tvrdá“ statistická data, zdá se, že některé významné společenské trendy se jistým způsobem propisují i do této sféry. Ubývá například soudních případů, kdy se řeší dříve relativně běžné trestní kauzy spojené zřejmě s nepříznivým technickým stavem plynových spotřebičů. Na druhé straně se objevují nové typy případů, s nimiž jsme se před lety prakticky nesetkávali (výrazně se to projevuje například v souvislosti s rozšiřováním obnovitelných zdrojů energie, kde se evidentně nepovedla legislativa, což vždy generuje vznik konfliktních situací apod.).
Tentokrát chci poukázat na oblast, které jsme se v určitých ohledech dotýkali již dříve, ale kde se stav příliš nemění, nebo alespoň rozhodně ne k lepšímu. Mám na mysli sféru, kde hraničí právo vlastnické a užívací s právním režimem týkajícím se dodávek tepla, vody, plynu a dalších médií a výstavby, montáží a instalací příslušných zařízení. Vybral jsem proto nejprve jedno zcela aktuální rozhodnutí Nejvyššího soudu, které se vztahuje k vlastnickému sporu, s jakým se řada řemeslníků i společností, působících v oblasti topenářství a instalatérství, může setkat.

Třicet čísel – žádná míra

Zpracováno podle usnesení
Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2025, sp. zn. 26 Cdo 314/2025

V tomto případu byl žalobou k sou-du pohnán pan M., který je vlasníkem jedné jednotky (budeme ji označovat č. 5) v domě, jehož správu vykonává společenství vlastníků jednotek X (žalobce). Důvod byl pro pana M. nepochopitelný: nechtěl přece nic jiného než zařídit se „po svém“, aby mu jeho jednotka sloužila – přesně ve shodě s dohodou spoluvlastníků – jako kanceláře. A k tomu si ji potřeboval tak trochu upravit, rekonstruovat.

Součástí kanceláří je jejich vnitřní instalace, kam patří mimo jiné potrubní rozvody vody, kanalizace, elektroinstalace apod. Jako součást vybavení ve dvou kancelářských místnostech jsou v dohodě spoluvlastníků uvedena otopná tělesa ústředního vytápění. Dále bylo dohodnuto, že ke společným částem domu patří kromě jiného též rozvody plynu a komíny a že naopak na vlastníky jednotek (tedy i na pana M.) přechází odběr plynu z plynovodu Pražské plynárenské, a. s.

Taková malá rekonstrukce

Až potud byly věci jasné snad až krystalicky, jak říkával kdysi jeden premiér této země. Problém, který u takových domů spravovaných společenstvími vlastníků nastává velmi často, je úprava způsobu rozhodování. Podle stanov tohoto společenství bylo zapotřebí k rozhodnutí o instalaci zařízení a stavebních úpravách společných částí domu dvoutřetinové většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Jenže zajistit takovou většinu hlasů, když chcete prosadit vlastní zájem, je něco jako kaskadérský výkon, jak již také mnoho občanů zjistilo.

Pan M. si s tím ovšem velkou hlavu nedělal. Poté, co jednotku č. 5 nabyl do vlastnictví, začal ji rekonstruovat. Původně ani tak neměl na mysli kancelářské prostory – chtěl jednotku využít jako provozovnu holičství a kadeřnictví. A rozmáchl se vskutku velkoryse. Podle soudního spisu „v rámci rekonstrukce vybudoval samostatné vytápění jednotky č. 5 vlastním plynovým kotlem a plyn do ní dovedl nově zřízeným plynovodem (potrubím), který napojil na hlavní rozvod plynu na chodbě v prvním nadzemním podlaží domu – v délce cca 30 cm přes chodbu domu a skrz zeď do jednotky č. 5. Zřídil také nový kouřovod (vývod spalin) z jednotky č. 5 z přízemí domu až na jeho střechu, a to v prostoru stávajícího komína, který k jednotce č. 5 přiléhá.“

Většinoví spoluvlastníci, pánové J. S. a Z. K., z důvodů, po nichž nechceme pátrat, kadeřnický salon v domě nechtěli. Pan M. se na to zpočátku příliš neohlížel, ale pak přece jen požádal alespoň o dodatečný souhlas s dotčenými stavebními úpravami. Jenže už bylo pozdě bycha honiti. Společenství mu souhlas neudělilo.

Ovšem ani společenství si nestálo bůhví jak dobře, protože práce zadané panem M. mezitím pokročily a všechny instalace (plynový kotel, potrubí i kouřovod) už byly hotovy. „Jestliže se rozzlobíme, budeme zlí,“ řekli si většinoví členové společenství a podali zmíněnou žalobu, kterou se domáhali u okresního soudu, aby pan M. odstranil plynové vedení z chodby od hlavního rozvodu plynu do jednotky č. 5 (včetně kohoutu), jakož i nově vybudovaný vývod spalin po celé jeho výšce až po jeho zakončení nad komínem na střeše domu, a aby zajistil uvedení dotčených částí domu do původního stavu. Okresní soud ale – pro někoho možná překvapivě – žalobu zamítl.

Společenství vlastníků se proti takovému rozhodnutí pochopitelně bránilo. Odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že uložil žalovanému povinnost odstranit plynové vedení a vývod spalin a zajistit uvedení dotčených částí domu, zejména hlavního rozvodu plynu a komína, do původního stavu.

Problém společných částí

Z hlediska našeho hlavního zaměření je zajímavé především to, jak se odvolací soud postavil k otázce společných částí domu. V souladu s právními předpisy vysvětlil, že se jimi rozumějí mimo jiné „komíny a rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, a to i když jsou umístěny mimo dům.“ To je charakteristika, kterou by všichni, kdož se zabývají topenářstvím a instalatérstvím, měli mít vždy na paměti. Pan M. tedy nesporně pochybil, jestliže „bez souhlasu společenství předmětnými stavebními úpravami zasáhl do komína a rozvodů plynu“, vymezených právě jako společné části domu.

To se pro změnu – a opět pochopitelně – nelíbilo panu M., který se rozhodl podat dovolání a bránit se tedy u Nejvyššího soudu. A právě zmíněná otázka, jak je to s rozvody plynu vzhledem k institutu společných částí domu, se stala ústředním bodem jeho námitek. Dovolatel připomněl, že podle dohody spoluvlastníků „na každého vlastníka (jednotky) přešlo právo odebírat mimo jiné plyn“, proto rozhodování o zásazích žalovaného není v kompetenci společenství (shromáždění vlastníků jednotek).

K jeho realizaci je přitom (v rámci vedení plynu) nutné překonat společné prostory, ať už jimi jsou zdi, chodby nebo komíny. Společenství vlastníků je povinno „zajistit takové podmínky, aby práva vyplývající z této dohody všech vlastníků, respektive spoluvlastníků, mohla být řádně realizována, což se nestalo. Právo na odběr média (v daném případě plynu) znamená právo skutečně toto médium fyzicky odebírat,“ zdůraznil pan M. a dovodil z toho, že rozhodnutí odvolacího soudu je nesprávné, protože nezohlednilo nevyhnutelnost a racionalitu kritizovaných zásahů a neužilo hlediska proporcionality. „Každé užívání společné části v sobě nese také změnu společné části,“ stalo se heslem pana M. Třiceticentimetrová roura – a kvůli ní takový povyk?

Skutek před Nejvyšším soudem

Určitě se mimo jiné i nad těmi „pouhými“ třiceti centimetry zamýšleli soudci nejvyšší soudní instance v zemi. Skutek se jevil jasně: Pan M. provedl rekonstrukci své jednotky č. 5 a v jejím rámci učinil tyto kroky:
– vybudoval samostatné vytápění jednotky vlastním plynovým kotlem;
– plyn do ní dovedl nově zřízeným plynovodem (potrubím), který napojil na hlavní rozvod plynu na chodbě v prvním nadzemním podlaží domu, přičemž jím nutně musel „přemostit“ chodbu domu v délce cca 30 cm a prorazit zeď do jednotky č. 5;
– zřídil nový kouřovod (vývod spalin) z jednotky č. 5 z přízemí domu až na jeho střechu, a to v prostoru stávajícího komína, který k jednotce č. 5 přiléhá.

Skutkově nesporné bylo také zjištění, že některé prvky, jichž se rekonstrukce dotkla, nebyly integrálními součástmi samotné jednotky č. 5, nýbrž měly podle dohody spoluvlastníků povahu společných částí domu – to se týkalo mimo jiné chodby, rozvodů plynu a komína. A nebylo sporu ani o tom, že pan M. ke stavebním úpravám společných částí domu neměl souhlas společenství.

Otázka přiměřenosti

Nejvyšší soud se, jak už jsme zde mnohokrát konstatovali, v dovolacím řízení přezkoumáváním skutkového stavu nezabývá, soustřeďuje se pouze na posouzení právní stránky věci. A v tomto případě se jako ústřední bod jevila otázka přiměřenosti postupu stěžovatele. Mimochodem: ona „přiměřenost“ je samozřejmě volný pojem, jehož obsah nelze předem nějak jednoznačně definovat, ale „zdravým rozumem“ v podstatě každý pozná, zda to či ono přiměřené je, nebo není.

Už jsem několikrát v této souvislosti vzpomínal oblíbený právnický anekdotický příběh (a snad je v tomto čísle prostor jej zopakovat): „Nebudu se dnes pokoušet blíže definovat materiál, který bývá obsažen ve zkratkovitém označení pornografie, a možná by se mi ho srozumitelně definovat ani nikdy nepodařilo. Ale když ji vidím, tak ji poznám, a filmový snímek, o nějž zde jde, jí není.“ Prohlásil to údajně soudce amerického Nejvyššího soudu Stewart Potter o filmu Milenci. Možná to vypadá skandálně, ale myslím, že jsme na stejné lodi: Nejspíš nedokážeme zcela pregnantně právnickým normativním jazykem formulovat, co je přiměřenost, ale – řečeno Potterovými slovy – I know it when I see it. Když ji vidíme, poznáme ji.

Nejvyšší soud se na věc podíval stejně „zdravě“. Konstatoval, že vlastník jednotky nesmí užívat společné prostory takovým způsobem, kterým nad míru přiměřenou poměrům ztíží užívání těchto prostor ostatním vlastníkům jednotek. Jde-li však již o změny společné části domu, pak přímo ze zákona (občanského zákoníku) vyplývá, že „vlastník jednotky společné části domu změnit nemůže.“

Posouzení přiměřenosti závisí na představě, co jsou obvyklé obecné poměry týkající se dotčené věci. Jestliže někdo – jak Nejvyšší soud tento akt pojmenoval – „obsadil“ bez souhlasu společenství vlastníků prostor komína vývodem spalin, prorazil zeď a vedl plynové potrubí společnou chodbou, šlo nejen o zásah nepřiměřený poměrům v domě, ale navíc i o změnu nežádoucí, proti níž mohou vlastníci ostatních jednotek, resp. jejich společenství pochopitelně brojit – včetně podání žaloby, jíž se domáhají odstranění neoprávněného zásahu, neboť původce takových změn dotčeným jednáním nepřiměřeně zasáhl do jejich spoluvlastnického práva.

Podstata změny

V otázce, co se rozumí změnou v tomto smyslu, dovodil Nejvyšší soud, že „při absenci zákonné definice uvedeného slovního spojení je při jeho výkladu zapotřebí vycházet z významu, který je mu přisuzován v obecném jazyce, kde se jím chápe pozorovatelný, měřitelný nebo kvantifikovatelný rozdíl ve stavu nebo vlastnosti věci, jenž nastal během určitého časového úseku.“

Z povahy věci je jasné, že „vybudování samostatného vytápění plynovým kotlem včetně vedení plynu do jednotky nově zřízeným plynovodem (potrubím) napojeným na hlavní rozvod plynu na chodbě (společné části domu) v délce cca 30 cm přes chodbu domu a skrz zeď do jednotky a zřízení nového kouřovodu (vývodu spalin) z jednotky z přízemí domu až na jeho střechu v prostoru stávajícího komína (rovněž společné části domu), představuje změnu těchto společných částí domu (zakládá již pozorovatelný rozdíl ve stavu před a po provedení této stavební úpravy) ve smyslu § 1175 odst. 1 občanského zákoníku.“

Za liché označil Nejvyšší soud úvahy pana M. o tom, že z dohody spoluvlastníků o režimu odběru plynu automaticky plyne jeho oprávnění k tak výrazným změnám. Dohoda ve skutečnosti pouze deklarovala „přechod odběru plynu z plynovodu ve vlastnictví Pražská plynárenská, a. s., z vlastníků domu na vlastníky jednotek (v podobě, jak tomu bylo v době jejího uzavření, kdy jednotka č. 5 takto vytápění řešeno neměla), nikoliv (zároveň) právo vlastníka jednotky č. 5 si nově takto vytápění (též) ve společných částech domu zavést.“ Nejvyšší soud proto dovolání odmítl.

Druhý případ, který tentokrát rozebereme, je podobný: opět jde o to, že jeden potřebuje něco udělat a druhý s tím nesouhlasí, znovu jde o problém společných částí domu. Z roviny soukromoprávní se ale posouváme do sféry veřejného práva, od obecných soudů k soudům správním. Žalobcem se tu stalo jiné společenství vlastníků jednotek, žalovaným úřad jedné pražské městské části.

Instalace a vytápění jako společné části domu

Zpracováno podle rozsudku
Městského soudu v Praze ze dne 26. 9. 2023, sp. zn. 15 A /2022

Na začátku byl stavební záměr formulovaný a ohlášený úřadem za účelem změny užívání nebytové jednotky domu ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek na prodejnu potravinářských výrobků s bistrem. Společenství s tímto záměrem nesouhlasilo a domáhalo se před soudem, aby bylo zrušeno rozhodnutí úřadu, jímž byl s provedením záměru vydán souhlas. To se odvíjelo od kupní smlouvy, na jejímž základě městská část (stavebník) nabyla do vlastnictví od jistého bytového družstva pozemek, jehož součástí je i bytový dům X, a s tím získala také věcné břemeno bezplatného užívání prostor, ve kterých hodlala zřídit uvedenou provozovnu.

Jaký byl záměr?

Jedním slovem obsáhlý. Co se našeho zájmu týká, označme podle projektové dokumentace tato fakta:
– měly být využity stávající obvody vzduchotechniky a inženýrských sítí;
– vzhledem ke změně dispozice zázemí měla být stávající otopná tělesa demontována a nově umístěná tělesa napojena v podlaze s maximálním využitím stávajícího rozvodu vedeného v chodbách;
– stávající plynový kotel Vaillant VUW 236/3–5 ecoTec plus (6,7–19 kW) měl být demontován včetně odkouření a nahrazen novým kondenzačním kotlem s vestavěným zásobníkem TV (umístěným v nové poloze);
– stávající otopná soustava a nová část měla být provedena z měděného potrubí a vedena jedním ekvitermně regulovaným topným okruhem pro otopná tělesa, přičemž potrubí vedoucí v podlaze a ve stěně musí být izolováno i z hlediska dilatace tepelnou izolací o tl. 10 mm převlečnými hadicemi Tubex, potrubí procházející stěnou musí být opatřeno chráničkou nebo izolací;
– větrání by mělo být zajištěno přirozené, okny a novou vzduchotechnikou s rekuperační jednotkou;
– stávající kanalizace prodejny by měla být odstraněna, přičemž pro odvod splaškových vod od nových zařizovacích předmětů byly navrženy nové kanalizační rozvody napojené na stávající kanalizace, kanalizační potrubí pod podlahou by mělo být z trub určených pro vedení v zemi – KG systém;
– stávající rozvody vody měly být odstraněny, voda v objektu rozváděna k výtokovým armaturám u zařizovacích předmětů a zařízení, přičemž přívod vody bude veden v podlaze okolo obvodové stěny komerční jednotky;
– z hlavního rozvodu by měly být provedeny odbočky pro napojení výtokových armatur u jednotlivých zařizovacích předmětů v hygienickém zázemí bistra a do prostoru přípravy občerstvení;
– hlavní rozvod TV má být také veden v podlaze k jednotlivým zařizovacím předmětům;
 – čerstvý vzduch má být nasáván přes protidešťovou stříšku nad střechou objektu, veden potrubím spiro ve vzduchotechnické šachtě do 1. NP a ohebnou, tepelně a protihlukově izolovanou hadicí k jednotce;
– odváděný vzduch má být nasáván přes odvodní čtyřhrannou vyústku v místnosti přípravy jídel, veden potrubím spiro a čtyřhranným potrubím k jednotce, kde projde rekuperací a bude vyfukován potrubím spiro vedeným ve vzduchotechnické šachtě nad střechou objektu a zakončeným výfukovou hlavicí.

Zároveň se ovšem v projektové dokumentaci uvádí, že „do společných prostor bytového domu nebude zasahováno.“ To se zdá v celém kontextu téměř nemožné. Je tu jedno velké ale, na které společenství vlastníků samozřejmě poukázalo. Vlastně nejedno, nýbrž hned tři velká ale:
– úřad na základě ohlášení vydal souhlas, což je ale zpochybněno tím, že je zároveň orgánem stavebníka;
– podle názoru společenství ohlášení nemělo stačit, nýbrž mělo proběhnout stavební řízení;
– je zde historie bytového domu, který je historickou kulturní památkou, a realizací stavebního záměru by podle žalobce došlo ke zneuctění této památky.

Kromě toho podle vyjádření společenství byl v roce 2002 bytový dům významně poškozen povodní, jedná se tedy o křehkou stavbu, která by provedením stavebního záměru mohla být ještě více poškozena.

Úřad namítl, že stavební záměr spočívá pouze v dispozičních úpravách nebytového prostoru, netýká se společných prostor bytového domu, přičemž, „jak vyplývá i z odborné komentářové literatury a metodické pomůcky Ministerstva pro místní rozvoj, souhlas společenství vlastníků podle občanského zákoníku je třeba pouze v případě, že se stavební úpravy týkají společných částí domu. Souhlas žalobce tak nebyl v dané věci potřeba a žalovaný postupoval v souladu se zákonem, pokud vydal napadené rozhodnutí, a nikoliv usnesení o provedení stavebního řízení.“

Zkrátka se ty dvě strany neshodly. A tudíž musel nastoupit správní soud. Protože rozhodnutí správních soudů bývají poměrně komplikovaná a rozsáhlá (neboť jim předchází proces vedený správními orgány), přeskočme všechny (byť z hlediska právního zajímavé) otázky procesní a věci týkající se výlučně stavebního řízení a soustřeďme se jen na to, co nás zajímá.

Společné části domu

Podle práva jsou společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízeními sloužícími i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, mimo jiné:
– střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních;
– komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče;
– veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací.

Jádro sporu v našem případě představuje otázka, zda na základě staveb-ního záměru (aprobovaného napadeným rozhodnutím) má dojít k zásahu do společných částí bytového domu, jak tvrdí společenství vlastníků jednotek (žalobce), či nikoliv, jak tvrdí žalovaný (úřad městské části).

Obecná deklarace a realita

Jak už jsem podotkl výše, deklarace „do společných prostor bytového domu nebude zasahováno“ zní po pouhém nahlédnutí do projektové dokumentace jako modlitba za zázrak. Realita je jí vzdálená. Soud v podstatě totéž konstatoval hned na začátku. Jasně řekl: „Předmět dokumentace (stavební záměr) představuje dotčení společných částí bytového domu ve smyslu § 1160 občanského zákoníku. Žalovaný tedy postupoval v rozporu s § 106 odst. 1 ve spojení s § 105 odst. 2 písm. a) stavebního zákona, jestliže na základě ohlášení vydal napadené rozhodnutí, jelikož ohlášení nebylo s ohledem na absenci souhlasu žalobce úplné.“

A k tomu uvádí příklady:
– z povahy účelu bouracích prací je zřejmé, že vyhloubením výkopů má dojít k hlubšímu zásahu než jen do podlahové krytiny;
– nově umístěná otopná tělesa mají být napojena v podlaze, přičemž využití stávajících rozvodů se má vztahovat až na ty v chodbách bytového domu;
– nové kanalizačního potrubí má být rovněž vsazeno do podlahy;
– zakomponování potrubí do společného komína/vzduchotechnické šachty představuje zásah do společné části bytového domu, a to ať už ve smyslu dotčení komína, nebo dotčení zařízení vzduchotechniky.

Na základě shora uvedeného soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná, a proto napadené rozhodnutí pro nezákonnost zrušil a vrátil věc žalovanému k dalšímu řízení.

Jak patrno, měří se stejným metrem v občanském soudním řízení i v soudním řízení správním, soukromé osobě (fyzické či právnické) stejně jako veřejnoprávnímu subjektu. Poučení, které z obou případů plyne, je zřejmé. Obsahuje-li zakázka na montážní, instalační a další práce a služby zásah do společných částí domu, je dobré se ujistit, že to, co namontujete, nebudete muset zase brzy odmontovat. Možná tak zákazníka upozorníte na to, že mu k úspěšnému zadání zakázky ještě pořád nějaká drobnost chybí.