Studie developerských společností Q1/2016
Studii developerských společností Q1/2016 připravila analytická společnost CEEC Research, kterou zastupuje ředitel Jiří Vacek, ve spolupráci s poradenskou společností KPMG Česká republika, kterou zastupuje Pavel Kliment, partner odpovědný za služby pro realitní a stavební společnosti KPMG v České republice.
Studie je zpracována na základě údajů získaných z osobních interview s klíčovými představiteli vybraných největších, středních i malých developerských společností, která proběhla v prvním čtvrtletí roku 2016.
Prodej bytů
Pokud se podíváme na vývoj prodejů za loňský rok, čísla ukazují, že v roce 2015 se v Praze prodalo 7000 nových bytů. Vysoký prodej byl zajištěn díky rovnoměrnému rozložení relativně vysokých kvartálních prodejů. Tento prodej byl za jednotlivé kvartály následující: 1850, 1700, 1700 a 1750.
Meziročně prodej vzrostl o 18 %. Je to již šestý růstový rok v řadě. Nejistotu nad téměř 20% růstem vyvolal vysoký podíl prodaných bytů, které jsou nabízeny v projektech bez právoplatného územního rozhodnutí. Podobně prodaných bytů může být na trhu přes 500, a tím pádem by prodeje v roce 2015 činily 6500 a jednalo by se o stabilní 9% nárůst trhu.
S pokračující expanzí trhu přicházejí další růstové efekty, například rostoucí ceny ve všech sledovaných parametrech. Dlouhodobě sledujeme nárůst průměrných cen jak na straně nabídky, tak i poptávky. Těžiště nabízených bytů se již po několik čtvrtletí přesouvá ze středního segmentu na vyšší cenový. S jistým zpožděním můžeme stejné tvrzení pronést o skupině bytů prodávaných.
Nejsilnější zastoupení na trhu má segment bytů s cenou 50 až 60 tisíc Kč/m2, který oproti předchozímu období (3. Q 2015) narostl o 3 %. Se stejným nárůstem jsme se setkali u segmentu 60 až 70 tisíc Kč/m2.
Opačným směrem se pohybovala obě pásma pod nejpočetnějším segmentem. Levnější byty s cenou pod 50 tisíc Kč za m2 se na trhu objevují mnohem méně. V posledním kvartálu nejvíce rostlo zastoupení bytů v segmentech 50 až 70 tisíc Kč s DPH/m2, které tak mají vůbec největší podíl na trhu (57 %). Aktuálně se průměrná cena zastavila na 64 314 Kč s DPH/m2.
Nejnabízenějšími typy bytů se na konci roku 2015 staly 3pokojové, které mají téměř třetinové zastoupení v nabídce všech developerů. Jen o nepatrnou část menší podíl mají byty 2 + kk s průměrnou výměrou do 60 m2.
Poptávka po rezidenčních nemovitostech jako investici v Praze je převážně do 30 % (potvrzuje 93 % ředitelů). V regionech je tento poměr výrazně nižší – většinou maximálně 10 %. Více o síle výše uvedené poptávky v následující tabulce.
V souvislosti s očekávaným růstem nabídky i poptávky po rezidenčních nemovitostech předpovídají pro rok 2016 všichni developeři také růst cen bytů v Praze (potvrzuje 100 % ředitelů), a to v průměru o 5 %. S dalším růstem cen bytů počítají ředitelé v roce 2017 (očekávaný růst pro Prahu potvrzuje 87 % ředitelů, v průměru by měl dosáhnout 4 %). Ceny bytů v celé ČR by také měly převážně růst (v průměru o 5 %), nicméně polovina developerů zná pouze pražský trh, a proto nedokáže vývoj cen mimo něj předpovědět.
„Trh, zejména v Praze, ale i Brně, které společně tvoří přibližně tři čtvrtiny objemu všech nových bytů v ČR, prochází výrazným růstem. Navíc problémy s legislativou brání v obou městech rychlejšímu přílivu výrazně většího objemu nových bytů na trh, a tak nelze plně uspokojit rychle rostoucí poptávku. Současnou poptávku povzbuzují zejména nízké úrokové sazby, u nichž minimálně do konce roku 2016 nepředpokládáme znatelnější změny, a také silný růst ekonomiky, který dává kupujícím sebedůvěru ve schopnost splácet jejich úvěry. Výsledkem je znatelný převis poptávky nad nabídkou vedoucí k růstu nejen nabídkových, ale i prodejních cen nových bytů,“ uvedl Jiří Vacek.
„Ceny budou taženy vysokou poptávkou a zároveň budou dohánět dobu, kdy v krizi nerostly. Historicky udělaly nemovitosti vždy 3 % ročně na delším časovém úseku, tedy těchto cca 15 % se do nemovitostí musí promítnout,“ říká Ivor Ševčík, předseda představenstva, All Inclusive Development, a. s.
Nebytové prostory
Výsledky nejnovějších rozhovorů realizovaných s vedoucími představiteli developerských společností z oblasti retailu ukazují, že v oblasti obchodních center lze očekávat mírný růst nabídky.
Na růstu poptávky v Praze v roce 2016 i 2017 se shodnou opět všechny developerské společnosti (100 %). Růst poptávky v oblasti obchodních center pro rok 2016 za celou Českou republiku potom také potvrzují všechny firmy (100 %), pro rok 2017 jsou prognózy již opatrnější – celých 28 % společností nedokáže vývoj situace odhadnout. Zbylých 72 % ředitelů predikuje růst.
Pro řadu obchodních center bude modernizace klíčovým trendem pro jejich další rozvoj vzhledem k tomu, jak rostou nároky zákazníků a současně obchodní centra zastarávají (potvrzuje 71 % ředitelů developerských společností z oblasti retail developmentu). Drobné úpravy obchodní center plánuje necelá třetina developerů a vlastníků obchodní center (29 %). Naopak výstavbu nových obchodních center firmy spíše neplánují.
„Spíše než na nové projekty se trh zaměří na oživení interiérů i celkovou modernizaci již existujících obchodních center. Ta postupně zastarávají, a mají-li zůstat konkurenceschopná, je potřeba do nich investovat,“ potvrdil Pavel Semrád za realitní skupinu CPI Property Group.
Aby k odlivu zákazníků z velkých obchodních center nedocházelo, musí se centra a obchodní domy snažit udržet si zájem kupujících a nájemníků.